所有权（自物权）
所有权
含义
对标的物全面支配的物权。是所有人在法定限度内对物最充分，完全的支配
内容
积极权能
占有，使用，收益（出租），处分（只有一类物权人即所有权人能处分）
小偷偷东西依然占有，但占有权能一定是指所有权人
消极权能（被非法干预时）
返还原物请求权，排除妨害请求权，恢复原状请求权等
客体
动产，不动产。没有权利
特征
恒久性
永久存续，不因时效而消灭
房子建设用地使用权70年，所有权没有时限
全面性
全面支配（占有使用收益处分）
整体性
不是各权能简单相加，而是整体权利，统一支配力
弹力性
所有权人在其所有的财产上为他人设定他物权后，虽然占有等权能与所有权人发生分离，但所有权并不消灭，当所有物上设定的其他权利消灭，所有权的负担除去后，所有权恢复圆满状态
向银行借钱抵押房子，当还钱给银行后恢复对房子圆满支配
排他性
同一物上只能有一个所有权存在
共有是很多人拥有同一个所有权
口诀
酒泉蒸蛋排，酒泉卫星发射中心有一个专门蒸鸡蛋的排。久全整弹排
限制
行使所有权不得违反法律规定
买一套房子做隔断收费放骨灰盒
行使所有权不得妨害他人的合法权益
在自己家打麻将不能妨害别人休息
行使所有权时必须注意保护环境，自然资源，生态平衡（绿色原则）
根据公共利益需要，国家可以依法对集体土地实行征用，或将其他财产收归国有（足额补偿）
所有权取得与消灭
取得
原始取得（特殊物权变动）
法定，不依赖于原所有人的权利而取得所有权
类型
生产
自己的劳动针对自己的物
区别于加工
先占
以据为己有的意思占有无主动产
不动产不能先占
添附（租房子未经同意装修）
分类
混合
不同所有人的动产结合新物无法识别或识别费用过巨
东北海南大米混合
附合
动产附着在不动产上，无法分离或分离会降低其价值
贴瓷砖
加工
他人动产+自己劳动
法律后果
1约定2法律规定
按照充分发挥物的效用（归原材料价值较大一方），保护无过错当事人的原则
确定物的归属造成另一方当事人损害的，应给予赔偿（有过错）或补偿（无过错）
发现埋藏物
归原物权人，原物权人不明的归国家或集体
死者没有民事权利能力，谁埋的归谁
善意取得
拾得遗失物
他人不慎丧失占有的动产。eg电脑落出租车后座
做题：除了继受取得都是原始取得
继受取得（一般物权变动）
意定， 通过某种法律行为或非基于法律行为从原所有权人取得所有权
情形
合同（买卖，互易以物换物，赠与）
继承法
受遗赠
遗赠，遗赠抚养协议
继承
遗嘱继承
法定继承
继承顺位为法律对于当事人意思的合理推定
消灭
绝对消灭
房子被推倒，苹果被吃
丧失所有权，别人也没有取得所有权
相对消灭
丧失所有权后，有其他人获得所有权
引起原因
转让，抛弃（其他人先占），国家机关采取强制措施（征收，征用只改变使用权），所有权主体消灭
物权变动
物权变动
物权的设立，变更，终止的运动状态
只要引起了其中一个，就是物权变动
情况
eg农民村里给我二亩宅基地上面建房子，物权设立
eg卖房子，物权变更
eg把房子推倒，物权终止
依据引发物权变动的法律事实不同划分
基于法律行为的物权变动
非基于法律行为的物权变动
物权变动模型
有权处分，继受取得，一般无权变动
一般物权变动=有权处分+有效合同+公示：登记/交付（法定分类）=物权变动=继受取得（学理分类）
无权处分，原始取得，特殊物权变动，善意取得
无权处分....
一般
法律行为
模式
债权意思主义（对抗要件主义）
含义
仅需一个合同（当事人意思表示），就物权变动。当事人签订合同生效时，物权即变动。无须公示（动产交付，不动产登记），但不经公示，对方取得的物权不能对抗善意第三人
公式
合同生效=物权变动
法国民法典，历史法学派，萨维尼，法本质是一个国家民族精神
物权形式主义（物权变动麻烦）
含义
发生物权变动时，除了以产生债权债务关系为目的的债权合同外，还必须有物权变动的意思表示，并履行登记或者交付的法定形式，方能产生物权变动的效力
公式
合同生效+物权行为（愿意转移的意思表示）+公示（动产交付，不动产登记）=物权变动
德国民法典
折中主义
含义
除当事人签订的合同生效外，还需要进行公示（登记或交付），对方才能取得物权，不经公示，对方不能取得物权
公式
合同生效+公示=物权变动
比物权形式主义少一个物权行为
奥地利，瑞士
大陆法系超高立法水平
情形
区分原则
未办理物权登记的，不影响合同效力，买方有债权请求权
物权变动有因性
有效合同是物权变动的前提
我国立法（混合法系）
不动产物权变动
登记
不动产所有权
用益物权
建设用地使用权
担保物权
不动产抵押权
权利质押权
意思主义
用益物权
土地承包经营权
地役权
动产物权
交付
动产所有权
动产质押权
意思主义
抵押权
普通动产抵押
浮动动产抵押
土地所有权归属
城市土地，归国家
农村土地，归集体
宅基地
担保法
耕地，林草
本村村民家庭承包，不可抵押继承（以户为单位）
只能继承收益，不能继承土地承包经营权
四荒土地
招标拍卖协商
本村村民优先承包权（基于社员权/成员权）
村外人员（2/3表决+乡镇政府批准）
城市郊区土地
法律规定归国家的归国家没有规定归集体
情形
合同有效+公示公信 物权转移
合同有效+没有公式公信 物权不转移，但可依据合同要求对方登记/交付义务，（前提有履行可能）
合同无效+公示公信 物权不转移（有因性）
合同被撤销+公示公信
撤销前，不是无权处分，自然不是善意取得
撤销后，之前转移的物权随之被撤销，返还到没有合同时的状态，有可能发生善意取得
非基于
情况
判决书和裁决书的确权判决（明确指示物权归属，而不是变更之诉协助办理）
法律文书生效时
继承或受遗赠（唯一继承人）
被继承人，遗赠人死亡时（自然事实）立刻物权变动
政府征收
自征收决定生效时立刻物权变动
合法（取得规划许可）建造，拆除房屋事实行为
事实行为成就时立刻物权变动
取得不登记，处分时双登记
eg甲继承A的房子想卖给乙。甲拿A的死亡证明去房管部门办继承登记，再给乙办过户登记（不能直接给乙办过户登记）
取得时，无需登记。可以行使物权相关权利（出租，排除妨害，使用）。但处分时，受让人取得时需登记（2次）
物权人不登记的风险
不能成功处分（处分不发生物权变动效力）。卖不出去
法律文书范围
人民法院，仲裁委员会作出的依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书
依法生效
改变原有物权关系
原房屋是甲判决归乙
原来房屋甲乙共有，判决归乙一个人
甲乙争房屋归属，判决归一方
五个书
登记和交付既不是生效要件也不是对抗要件
即无需公示，也会发生物权变动结果
特殊物权变动
特殊物权变动=无权处分+有效合同+登记/交付（法定分类）=物权变动=善意取得=原始取得（学理分类）
善意取得
甲将ipad给乙保管，乙谎称是自己的卖给丙
甲物权人，乙无权处分人，丙受让人
丙想善意取得需要要件
条件
无权处分人
只有所有权人才有标的物的处分权，无权处分人表达意思是，该人不是所有权人
无权处分（擅自未经，把别人东西以自己名义卖了。有权处分属于基于法律行为物权变动）
卖谁的东西
别人的
以别人名义 无权代理
以自己名义 无权处分
自己的
有权处分
受让人
无权处分人和受让人之间的合同有效
合同效力瑕疵而不适用善意取得
转让合同被认定为无效（强公主意恶）
转让合同因受让人的原因而被撤销（欺诈胁迫重大误解显示公平）
善意且无重大过失
善意
含义
受让人在受让时不知处分人无权处分
认定时间
公示时（登记交付）
举证责任
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任
甲证明不了，一律推定乙为善意
重大过失问题
动产
受让时，交易的对象，场所或时机不符合交易习惯的，应认定受让人有重大过失
eg在旧货市场从衣着破烂的人手里买昂贵的东西
不动产
登记簿没有出错，受让人重大过失
登记簿上存在有效的异议登记
预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意
登记簿上已经记载司法机关或行政机关裁定，决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项
受让人知道登记簿上记载的权利主体错误
受让人知道他人已经依法享有不动产物权
不动产被善意取得要求登记簿出错
支付合理对价（不低于70%不高于30%）
赠与，遗赠一定不会善意取得
公示公信（动产，特殊动产交付/不动产登记）
特殊动产（汽车船舶航空器），必须交付，仅登记给受让人，不符合善意取得要件
对象
可以流通的动产不动产
动产
适用
占有委托物（基于原所有权人意志而占有某物eg给你保管。也包括诈骗所得
质权
甲把ipad交乙保管，乙向丙借钱并质押ipad。丙善意取得质权
不适用
占有脱离物（遗失物盗赃物埋藏物隐藏物）（原所有权人不愿意丧失占有）
货币
占有即取得所有权
禁止流通物
毒品武器等
不动产
夫妻共有房屋，但产权只登记在一个人名下
法院作出判决后导致记名产权人与实际产权人不一致
房屋买卖合同被认定为无效或被撤销后，登记簿名未改回期间（物权变动有因性）
口诀： 买方一个卖方俩（主客观）还有一个公示
善意取得后再处分的为有权处分（继受取得）
后果
原所有权消灭，原始取得一个新所有权
一物一权原则
无权处分人构成侵权不当得利
原所有权人请求赔偿
适用
所有权的善意取得
他物权的善意取得（担保物权/用益物权）
一股二卖参照善意取得
商法：有权处分可善意取得
埋藏、隐藏、遗失物
原则：不发生善意取得，两年后物权才会变动
失主（原物权人）权利
拾得人不法处置
据为己有
侵权
要求拾得人返还
特殊动产
不受诉讼时效限制
动产
受3年诉讼时效限制，自知道或应当知道
转让他人
失主有两种选择
直接要求拾得人侵权损害赔偿或返还不当得利（视为主动追认，受让人继受取得）
要求受让人返还
时间限制：2年内
除斥期间，不变期间自知道或应当知道遗失物被转让给他人
2年后，只能选择拾得人赔偿（视为被动追认，受让人继受取得）
费用负担
失主是否要向受让人支付受让人所付费用
受让人
善意
有偿，并通过拍卖或向有经营资格经营者处购买
失主向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿
恶意
无偿
或没有通过拍卖或向有经营资格经营者处购买
失主无需向受让人支付所付费用，受让人因此遭受的损失可要求拾得人返还不当得利或依法赔偿
该物被转让为他人占有的
要钱不要物，向无权处分人请求赔偿
债权请求权
要物不要钱，向受让人请求返还原物
物权请求权
拾得人
义务
通知返还，发布招领公告之日起无人认领1年后归国家所有
妥善保管
故意重大过失导致遗失物毁损要赔偿
重大过失：违反普通人的注意义务，一般人注意即可预见，而怠于预见，就是重大过失
不要求全额赔偿，法官判断
如果转让，失主可以直接放弃物权，要求赔偿
权利
必要费用请求权 必须是基于他主占有的无因管理才可要钱（未登记动产适用3年诉讼时效）
eg捡狗，喂狗粮
悬赏报酬请求权
失主不支付报酬的，不得行使留置权为由拒绝返还遗失物
无报酬请求权，遗失物权利人承诺支付报酬的除外
拾得人拒绝返还遗失物，侵占遗失物的，丧失必要费用请求权和悬赏报酬请求权
受让人
义务
2年内应返还
权利
可主张必要费用（不适用善意恶意占有）
受让人从拍卖有经营资格处购买，失主需支付价款，但失主可找无权出分人追偿
2年后推定为失主被动追认拾得人与受让人的合同，由无权处分变为有权处分。受让人继受取得，失主只能要求拾得人赔偿
先占
基于所有意思，先与他人占有无主动产，从而取得其所有权的事实
条件
以所有意思占有无主物（无主物/遗失物取决于权利人而非拾得人）
对象无主动产
不违法法律行政法规强制性禁止性规定（国家财产，禁止流通物不得先占）
添附
基于种种原因致使（原属数人）之物结合或加工为一新物
附合（租赁合同）
不动产+动产
归不动产所有人
动产+动产
能区分主从物归主物所有人，不能原则上各所有人共有
混合
动产+动产
与附合一致
加工
劳力+他人动产
材料所有人主义为原则，加工物价值远大于材料价值归工人
公示方法
不动产登记制度
不动产登记是指经权利人申请，统一不动产管理局将有关申请人的不动产物权事项记载于不动产登记簿的事实
权属证书（房产证书）与登记簿（统一不动产管理局登记档案）不一致的法律处理：以登记簿为准。权利人利害关系人（中介）可查询、复制登记资料，登记机构应当提供
变动登记
普通的过户
更正登记
不动产登记簿记载错误，权利人利害关系人申请更正
条件（或）
不动产登记簿记载的权利人书面同意
有证据证明登记（人民法院判决书）确有错误，登记机构应予以更正
异议登记
事由
不动产登记簿记载权利人不同意更正
效力
异议登记后15日内不起诉的，异议登记失效
异议登记失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理，异议登记时效不影响人民法院对案件的实体审理
登记后权利人依然可以处分，但绝对阻却善意取得（不阻却债权和物权）
eg借名买房
预告登记
当事人签订买卖房屋协议或签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按约定可以向登记机构申请预告登记
情形
期房买卖（开发商取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止的商品房）
此时开发商和买方间只有合同，防止开发商一房多卖，买方可以预告登记
预告登记的客体是合同
对象
债权
效力
预告登记的权利人是债权人（买方）。预告登记没有引起物权变动
绝对阻碍物权变动
预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力，但不阻却债权
限制卖方处分权
处分含义
转移不动产所有权（卖），设定用益物权（建设用地使用权，地役权），担保物权（抵押权）
预告登记失效
预告登记后，合同消灭（合同被认定无效，撤销，被解除，债权人放弃债权）/自能够登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
动产交付制度
现实交付：直接交付标的物（转移标的物占有）
约定好多长时间之后交付，没履行之前没有转移物权
观念交付
简易交付（先借后买）
始终买方占有标的物
标的物在订约前已为对方占有（基于借用租赁保管等），后对方决定购买。买卖合同一旦生效即为交付完成
交付时间（物权变动时间）买卖合同生效时（双方同意时），标的物所有权转移
占有改定和简易交付都是第二个合同发生物权变动
指示交付
第三方占有标的物
甲把书借乙，借用期间把书买给丙
出卖人将对于第三人的返还请求权（不要求第三人合法占有）让与买受人，以代替实际交付
返还原物请求权的协议生效时间为交付时间，此时标的物所有权转移
占有改定（先买后借）
始终卖方占有标的物
动产物权转让时，双方又约定由卖方继续占有该动产（基于借用租赁保管等）的，物权自该约定生效时发生效力
借用合同生效时标的物所有权转移
拟制交付
将标的物的权利凭证即物权证券（仓单提单）交给受让人以代替现实交付
原则：动产交付、不动产登记，特殊动产（汽车船舶航空器）交付优于登记
建筑物区分所有权
A建筑面积，B公摊面积=建筑物区分所有权共有权（绿化带，电梯，公共道路，建筑物外墙），A-B=使用面积。使用面积=专有权。业主身份=成员权
含义
根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为1各个所有人独自使用的部分，2由多个所有人共同使用的共同部分时，3每一个所有人享有的对其专有部分的专有权，对共有部分的共有权以及各个所有人之间基于共同关系而产生的成员权的结合
特点
复合性
建筑物区分所有权由3权构成
整体性
3权为一体不可分离
专有权主导性
区分所有人取得专有部分所有权即取得共有部分共有权和成员权
专有部分所有权的大小决定共有权和成员权的大小
区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权和成员权不单独登记
客体多元性
建筑物区分所有权客体包括专有部分和共有部分
构成
专有权
所有权
三条件：构造上的独立性，利用上的独立性（可排他使用），能登记为特定业主所有权的客体
共有权
eg楼梯，电梯，屋顶，地下室
建筑单位（开发商），物业或其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入在扣除合理成本后，属于业主所有 eg电梯广告收益
不得以放弃权利而不履行义务（业主不交物业费）
建筑物区分所有权人之间不存在优先购买权（卖房子不需询问同一栋楼的业主买不买）
成员权（社员权、表决权）
作为业主一员，对选择哪家物业服务企业，对业主委员会委员有表决权管理权选举权
建筑区分所有权之共有权
全小区共有
道路（城镇公共道路除外）绿地（城镇公共/别墅的除外）物业服务用房 车位车库（原则开发商所有非物业，出租买卖赠与给业主首先满足业主需要,例外占用业主共有道路或其他场地新增车位车库为业主共有），维修资金
全楼共有
外墙皮、楼顶（出卖附赠的除外为专有）
两户共有
承重墙为全楼共有，层间楼板：壁心说
层：区分建筑物所有权，买了一套房屋：共有
建筑区分所有权之成员权（表决权/管理权）
一般事项
面积人头 1/2以上同意 定改规则和规约，选换委员聘企业
特殊事项
面积人头2/3以上同意 筹用基金，建设施eg拆挂广告牌/建花圃
住改商
利害关系人全体一致同意，一票否决制
本栋建筑业主自动视为利害关系人，其他楼的需要业主主张有利害关系的需证明受到（房屋价值、生活质量）不利影响
业主撤销权
业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力，侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求法院予以撤销
物业服务合同及其纠纷解决
当事人
物业服务企业与业主，物业无权要求业主委员会支付物业费
业主委员会与业主大会代表全体业主签合同，并非当事人
内容
物业费
业主不得以未享受或无需接受相关物业服务为由拒缴物业费
业主与承租人踢球，物业可请求二者承担连带责任
共有制度
共有特征
主体两个以上
客体同一项财产
内容：双重权利，义务。
对外连带，对内谁占份额大谁承担的多（eg维修）
形成基于公民或法人共同的生产经营目的或生活需要
按份和共同判断
共同共有
夫
夫妻关系
对共有物处分，重大修缮，变更性质或用途，共有物负担的承担
除有约定外，全体共有人一致同意，或共同负担
共同共有人原则上不能分割共有物，但共有基础丧失（离婚）或有重大理由（一方父母得重病）需要分割时可以请求分割
共同共有分割理由：基础丧失，重大理由
家
家庭关系
遗
遗产继承关系
遗产分割前全体继承人，对遗产共有
伙
合伙关系
除夫家遗伙能证明为共同共有的外，都为按份共有
共有人对共有动产或不动产没有约定或约定不明确的，除共有人有家庭关系，视为按份共有
按份（内外有别，有约从约）
份额确定方法
1约定2出资额3等额（如果以劳务，知识产权出资等方式出资额确定不了）
内部关系
管理
一般保存行为
有约从约，无约均有
变更性质或用途（eg民改商）
重大修缮（eg铺地板瓷砖）
2/3 （67%）以上（包括本数）份额（不是人数）共有人同意
负担行为（出租）
无需2/3以上份额共有人同意
（对外）处分
区别负担eg租赁
（整体）共有物
2/3（67%）以上份额共有人同意才可处分，达不到2/3则无权处分，可能善意取得
共有份额
除有约定，自由转让无需同意
约定不得转让无效（效力性强制性规定）
当共有人将自己份额转让给共有人以外的人时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权
共有份额权利主体因遗赠，继承等原因变化时，其他按份共有人不得主张优先购买权，有约定除外（保护更密切社会关系）
优先购买权
优先购买权的前提是对外转让
eg甲乙丙丁按份共有，甲出卖给乙，丙丁不能主张优先购买权
优先购买权对外不对内
同等条件：转让价款，转让方式（分期付款/一次付清），履行期限（一次付清/分期付款）等因素
优先购买权行使方式
仅请求撤销/确认无效共有份额转让合同的 ，不进行购买法院不予支持：侵犯了自由转让按份共有份额权利
未在法定期间/加重负担/不在同等条件下
优先购买权行使期间
通知的15天
未通知的，知道或应知最终确定的同等条件之日起15日的
未通知也无法知道的，共有份额权属转移之日起6个月
多人主张优先购买权的处理
共有人的优先购买权与承租人优先购买权冲突时，共有人优先购买权优先
先协商，协商不成的按转让时各自份额比例行使优先购买权
费用负担（eg保养）
有约从约无约按份
分割
有约从约，无约随时分
当事人可约定不得分割共有物
不要求分割理由
1协商2实物可分的分实物3不可分的折价变卖
物的瑕疵和权利瑕疵其他共有人分担
收益分配（意思自治）
1约定2看出资额3等额
eg.租出去
按份共有人权利
依份额享有共有权，份额请求权和转让权，优先购买权，在共有份额上设定担保物权，物权请求权，共有物处分权
外部关系
第三人害共有物
连带债权
共有物害第三人
连带债务，内部追偿
共同与按份的区别
管理问题
重大修缮和处分，共同共有需要全体共有人一致同意，但可能善意取得。按份共有需要2/3以上份额共有人同意
收益分配
按份共有三步走，共同共有直接共同享有
费用负担
按份：有约从约，无约按份。共同：有约从约，无约共担
分割
除非约定不能分割，随时分割
基础丧失（离婚/一方死亡），重大理由
外部关系，共有物害第三人的
共同共有不存在内部追偿问题
相邻关系（相邻权）
与地役权
相互毗邻的不动产的所有人或使用人因对不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系，实质上是对财产所有人或占有人使用人行使所有权或占有、使用权的合理延伸或必要限制
1客体只能是不动产2相邻关系主体不要求所有权人（租客也可）